코드스테이츠 GMB 5기 : 마케팅 실습 (2) 죽어가는 건물을 되살릴 수 있을까?

<그룹 디스커션 2번째 시간>

오늘은 실제 상황을 주고, 마케팅 전략을 짜는 실습을 했다. 

잠깐 건물주가 되어보는 상상을 할 수 있었던 시간. 

🔥 강남의 노른자 땅, 삼성과 선릉역 사이에 위치한 건물을 살려보자!!! 🔥

[상황]
여러분은 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다. 해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다. 

[추가 정보]
- 건물정보 : 지하 1층~지상 5층
- 건물특징 : 전 층을 상가로 임대 가능, 주차 불가, 주거 공간으로도 활용 가능

 

우선 어떤식으로 건물을 살릴지 기획하기 전에 지리적 . 인구통계학적 특징을 살펴보자. 

-> 이 전에 멘토님이 주신 요 자료를 참고했다

https://www.youtube.com/watch?v=bKShFnU4QWA

 

- 해당 건물은 삼성과 선릉역 사이에 위치한 소위 역세권에 들어간다. 

하지만 도보로 약 15분 거리에 있고, 대로변에서는 한 블럭 들어가 있는 노후된 지역에 위치

 

- 학교 근처에 위치하고 있지만 가족단위로 살고 있지는 않다 
통계지리서비스에서 1.7명 많으면 2.1명인을 확인할 수 있다. 
(직방: 단기임대주택이 타 지역대비 약 20배 많고, 오피스텔 형태가 많은 것을 확인)

출처: 통계지리서비스

- 타 지역에 비해 사업체가 굉장히 밀집된 상태 (테헤란로), 병원과 보험사 등도 많이 위치해 있다. 

- 카페와 베이커리 그리고 식당이 많은 먹자골목이지만, 주로 프렌차이즈가 많고 술집은 회식에 최적화된 곳들이 많다.  

출처: 통계지리서비스

 

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장점과 단점을 뽑아보자면, 

 

장점으로는

- 역세권이라는 점, 학생들과 직장인들이 밀집된 곳이라는 점 

 

단점으로는

- 주말에는 썰렁한 동네라는 점 (사람들은 삼성역에 위치한 코엑스에서 모든 것을 해결하지 이곳까지 오진 않을 것) 

- 주말에는 회사나 학교 근처로 오고 싶지 않아하는 사람들의 마음. 

 

조금 더 깊게 들어가보자. 

 

Q: 해당 상권의 주요 고객은 누구일까? 

A: 바로 앞에 학교가 있지만, 해당 학교가 강남권에 위치한 명문고등학교라는 것에 기반해 

피씨방이나 엔터테인먼트 거리는 지양하는 것이 좋을 듯. 

 

근처 회사원을 공략해보자! 

특히 젊은 회사원들을 공략해보자! 

(이미, 40대 이상이 좋아할만한 식당이나 술집이 즐비한 곳

회사를 다니고 근처 오피스텔에 거주하는 젊은 회사원들을 위한 장소가 부족하다)

 

(해당 학교를 재학한 지인 인터뷰) :

"학교를 마치고 근처에 머무는 학생들 거의 없다. 바로 학원이나 독서실로 이동"  

Q: 고객당 평균 소비 비용은 얼마나 될까?(객단가) 

A: 건물 전체를 소유한 오래된 대기업들이 많은 점

→ 점심 기준 15000원 이내,

회식 기준: 테이블 당 20-30만원.

하지만, 사비로 해결해야 하는 카페 경우는 그 보다 가격이 낮을 듯.

 

Q: 요일별, 시간대별로 상권의 분위기는 어떨까? 유동인구수는?

A: 주중에는 사람이 많을 듯, 하지만 회사로 돌아가야 해서 오래 머무는 사람은 별로 없을 듯하다.

회사를 마치고 오래 머물곳이 필요. 주말에는 썰렁한 편.

 

Q: 교통편은 어떠한가?(고객 접근성)

A: 주변에 지하철 역이 있고, 많은 버스들이 지나가서 매우 훌륭한 편.

하지만 좁은 골목, 주차장이 없는 곳이 많아서

지방에서 올라오거나, 아이가 있는 사람들은 이용에 불편함을 겪을 듯

 

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이를 기반으로 어떻게 건물을 살릴 수 있을까? 

 

깨끗한 고층건물 사이에서 상대적으로 낙후된 지역과 건물

-> 돈이 좀 들더라도 투자라고 생각하고 리모델링이 필요해보인다.

단, 건물 내에서 사람들이 머무는 시간을 높이기 위해

 

(1) 건물 내 시설들을 유기적으로 연결한다 (가게들이 건물의 cell처럼 작용하게) 

>> 쌈지길처럼 내부를 만들어 놔도 좋을 듯! 계단이 있지만 사람들은 느린 길을 이용한다. 

출처: 평범한 일상이 좋은 (네이버 블로그)

(2)  직장인들과 학생들이 모두 공존할 수 있는 건물을 만들자! 

- 직장인과 학생들 모두를 위해 1층에는 요즘 핫한 '노티트'를 입점시킨다 (젤라또, 도넛) 

- 3,4층에는 하교 이후, 퇴근 이후 공부를 하고 싶은 학생들과 직장인들을 위한 스터디카페를 입점시킨다

(강남권 - 과외를 받는 비율이 많을 거라는 예상 기반,

재택근무가 필요하지만, 집에서는 집중이 안되는 직장인을 위해 미팅룸 다수 준비)

5층에는 스트레스를 풀 수 있는 루프탑 감성 카페를 입점. 

(술집은 학교 근처 200m 오픈 불가) 

 

http://www.tournews21.com/news/articleView.html?idxno=46612

https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20200817017002&wlog_tag3=naver

재택근무 장기화에 ‘스터디카페’ 인기 - 투어코리아 - No.1 여행·축제 뉴스

日 가정에 재택근무 공간 부족… 1인용 사무공간 대여업 성황

 

(3) 주말에도 돈을 벌 수 있는 건물을 만들자! 

- 2층에는 적은 테이블 개수를 가진 인기있는 배달 맛집들을 다수 입점시킨다. 

 

+ 다른 팀원분이 지하 주차장을 만들어 작은 골목에서

주차가 필요했던 사람들의 니즈를 만족시키자는 의견을 주셨는데 굉장히 인상적이었다! 

 

+ 오피스텔 월세가 평균 80만원이라는 점 + 자기개발을 위해 외국인과 살고 싶은 청년들이 많은 점을 들어 

외국인 동반 셰어하우스라는 아이디어도 떠올랐다. 

 

 

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data-driven 사고를 하기 위해 노력했는데 뭔가 여전히 뇌피셜에서 벗어나지 못하는 느낌 

동기들에게 배울 게 너무 많다는 것을 또 한번 느꼈던 하루였다. 

그래도 실습은 재밌어 😊